Living Lab Hybride Wonen heeft zijn eindpunt bereikt. Of hoe een van onze hand en voor zijn tijd visionaire tekst over coöperatief wonen een tiental jaar geleden kon uitgroeien tot inspiratie voor een prachtig project dat onderzocht hoe wonen opnieuw betaalbaar kan worden. We schuiven even aan tafel bij Inge D’Hoogh, projectmanager van Vlaio Living Lab Hybride Wonen om naar het verleden en de toekomst te kijken.
Vlaio Living Lab Hybride Wonen komt ten einde, Inge. Herinner ons even, wat is het?
“In het Living Lab Hybride Wonen bracht VITO 14 pioniers uit het woon-ecosysteem samen. Drie jaar lang onderzochten we hoe hybride woonmodellen (en vooral de wooncoöperatie) wonen opnieuw betaalbaar kunnen maken. Een wooncoöperatie is een systeem dat hangt tussen kopen en huren en is gebaseerd op een publicatie van IGEMO van tien jaar geleden rond hybride wonen. Waarbij IGEMO op zoek was naar een betaalbaarheidssysteem voor wonen betaalbaar te houden. Tien jaar geleden was dat heel vooruitstrevend, dat is een beetje doodgebloed. Of daar is eigenlijk nooit echt animo voor geweest, omdat het te vooruitstrevend was. Dus enkele jaren geleden hebben een aantal mensen die publicatie teruggevonden en dachten van kijk, daar moeten we toch iets mee doen.”
“Naast het hybride wonen is de toekomst ook bezig met circulariteit. Niet alleen hergebruik van materiaal, maar circulair bouwen is veel meer dan enkel hergebruik van materialen. Zij vond het interessant om die twee palen bij elkaar te zetten. Dat gebeurde dan uiteindelijk in vijf labo’s rond de 5 G’s, kernfactoren zeg maar. Die 5 G's spraken van Governance (1). Welke juridische en voorwaarden zijn er die eigenlijk impact hebben op de betaalbaarheid? Maar ook Geld (2). Welke investeerders, wanneer gaat een investeerder mee? Wanneer willen de banken mee participeren? Daarnaast hebben we de g van Gebruiker (3). Voor welke gebruiker willen we toch inzetten op vooral betaalbaarheid? Een hybride model. Ook is er Grond (4). Je moet als eigenaar van de grond van Papenhof, hoe zetten we onze grond in? Welke impact heeft dat op de betaalbaarheid? En uiteindelijk Gebouw (5). Hoe gaan we bouwen? Hoe gaan we nadenken over het gebouw?”
“Vanuit die 5G's, zijn er een aantal scherpe aanbevelingen om hybride wonen écht te verankeren in Vlaanderen:
- Erken de wooncoöperatie als volwaardige woonactor
- Creëer een gelijk speelveld
- Evolueer richting aanbodgestuurd ontwikkelen
- Combineer economische haalbaarheid met maatschappelijke impact
- Focus op een betaalbare Total Cost of Ownership
- Richt een gronden- en pandenbank op
- Start een rollend woonfonds
Binnen die aanbevelingen is er ook een belangrijke rol van (streek-)intercommunales. IGEMO is uitermate geschikt om een faciliterende rol van expertise op te nemen voor onze lokale besturen in de regio. Als verlengstuk van lokale besturen kunnen we inhoudelijke en ruimtelijke kennis koppelen aan de plaatselijke en regionale beleidsvisies en ambities. Enerzijds kunnen we proactief potentiële projecten in kaart brengen, anderzijds als bruggenbouwer en facilitator private initiatieven begeleiden en de kwaliteit vanuit een breder maatschappelijk doel bewaken. Daarmee kan je meerdere van bovenstaande aanbevelingen realiseren.”
Maar de conclusie is ook dat er geen mirakeloplossing voor de woonmarkt is. Dus het is niet zo dat als je de grond gratis geeft, dat je betaalbaarheid initieert. En ook jouw gebouw moet goed bedacht worden op lange termijn. Bouwkosten die stijgen,… Total cost of living, ownership is heel belangrijk.
“Uiteindelijk zijn we vanuit verscheidene van die G’s verdergegaan en zagen we de opportuniteit om enkele kernfactoren nog verder uit te diepen in het project CircleBIM.”
Ja, want ik hoor inderdaad circulariteit. Dat staat toch wel centraal binnen Europees Interreg North Sea-project CircleBIM?
“CircleBIM is vooral vanuit de g van Governance gekeken. Hoe kunnen we circulariteitsambities meetbaar maken? Gaan we die ook in gunningscriteria steken? Maar hoe gaan we dat doen? Kunnen we dat met Building Information Management (BIM) gemakkelijker tastbaar maken? Vooral om naar overheden toe een soort van duurzaamheidsmeter te kunnen maken. Van “kijk als je iets in de markt zet als overheid of als lokaal bestuur. Waar willen we meten? Hoe gaan we dat meten? En welke ontwikkelaar heeft dan het best gescoord en kunnen we daarmee in zee gaan?” Dus dat is eigenlijk de bedoeling van CircleBIM.”
“Wij in Vlaanderen willen dat koppelen aan die betaalbaarheid terwijl andere Europese partners hun eigen klemtonen leggen. Welke impact hebben bepaalde beslissingen als je een beslissing neemt op een bepaalde ambitie? Wat is dan de impact op die betaalbaarheid voor de uiteindelijke bewoners? Zonder de maatschappelijke meerwaarde te verliezen van de omgeving. Je weet, steden warmen op, groen moet aanwezig zijn, blauw moet aanwezig zijn. De markt is er ook. Hoe kunnen we ook die maatschappelijke context mee meetbaar maken? En toch een belangrijke waarde geven in een uiteindelijk woonproject.”
Heel veel uitdagingen hoor ik. Wat staat er op de planning voor CircleBIM?
“We hebben ondertussen in de afgelopen maanden een ontwerpbureau, een architectenbureau (A2O) aangesteld. Dat is in combinatie met een studiebureau, Arcade, die voor ons nu samen met Embuild die circulariteitstoel van CircleBIM mee gaan vormgeven. En dat in combinatie met het uitwerken van het masterplan. Welke beslissingen nemen we op basis van het masterplan? Welke impact heeft dat uiteindelijk op de waarde van onze grond, maar ook op de betaalbaarheid voor de bewoners? En welke projectontwikkelaars kunnen we dan mee aan boord nemen om die projecten ook te gaan realiseren? Waar wij als IGEMO dan als grond, eigenaar, mee de participatie kunnen opnemen.”
Genoeg werk op de plank, dank je wel Inge voor de uitgebreide toelichting.
Wil je meer weten Vlaio Living Lab en de conclusies? Lees er hier alles over. IGEMO bedankt de partners voor de uitstekende samenwerking: Abbeyfield, AG Vespa, Archipelago Architects, Architectuurwijzer, Deloitte, Endeavour, Groep Van Roey, Sogent | Stadsontwikkeling en vastgoedbeheer, Stad Gent, Symbiosis Stichting, Triginta, Trividend, VITO en Wooncoop.
Bezoek de website van CircleBIM voor alle informatie over het Europees Interreg North Sea-project
